Cena nemovitosti ještě není cenou investice.
Nemovitost může stát 150 000 €, vykazovat dobrý predikovaný výnos a v prezentaci vypadat velmi přesvědčivě. Než ale výsledek posoudím, chci vědět, kolik investor zaplatí při vstupu, během držby a při výstupu.
Jak jsem už popsala v článku „Nemovitost u moře jako investice: jak vybrat objekt s potenciálem růstu a výnosu“, při výběru nemovitosti je důležité dívat se nejen na lokalitu a slibovaný výnos, ale i na vstupní cenu, reálnou poptávku, správu a možnost z investice vystoupit.
Tady uděláme další krok — spočítáme to, co v prezentaci obvykle zůstává stranou: daně a související náklady.
Cena nemovitosti je jen první číslo
Při nákupu nemovitosti v zahraničí mohou kromě samotné ceny vzniknout další náklady: daň nebo poplatek při koupi, poplatky za zápis a notáře, právní služby, bankovní náklady, nábytek a vybavení, údržba a správa nemovitosti.
Které z těchto nákladů vzniknou, závisí na zemi i na samotném projektu.
Dva byty se stejnou cenou 150 000 € v různých zemích proto mohou při vstupu vyžadovat jiný kapitál. Porovnávat je jen podle ceníkové ceny není správné.
Potřebuji vědět, kolik peněz investor skutečně vloží, než nemovitost začne pracovat.
Daně nevznikají jen při koupi
Nemovitost má svůj životní cyklus:
Koupíme → držíme → pronajímáme → prodáme.
A v každé fázi mohou vznikat vlastní daňové povinnosti. Podle země to mohou být daně a poplatky při koupi, roční platby za držbu nemovitosti, daň z příjmu z pronájmu a daň z kapitálového zisku při prodeji.
Otázka „Jaká je daň při koupi?“ je proto pro investora příliš úzká. Ptala bych se jinak:
Jaká je daňová a nákladová zátěž za celou dobu držby nemovitosti?
Právě ta ovlivňuje konečný výsledek.
Výnos před zdaněním a po zdanění není totéž
Představme si nemovitost s lákavým modelem pronájmu. Spočítali jsme obsazenost, správu, údržbu i další náklady a dostali očekávaný příjem majitele. Pokud ale investor musí platit daň z příjmu z pronájmu, patří do výpočtu i ta.
Teprve pak je jasné, co majiteli skutečně zůstane.
Nemovitost s uváděnými 10 % proto může být někdy méně zajímavá než jiná s uváděnými 8 %. Ta druhá může mít prostě zdravější ekonomiku po všech nákladech a povinných platbách.
Nejde mi o nejhezčí číslo v prezentaci, ale o skutečný výsledek investora.
Kde nemovitost leží, je jen půlka otázky
U zahraničních investic přibývá další vrstva — daňová rezidence majitele. Nemovitost je v jedné zemi, zatímco investor může být daňovým rezidentem jiné.
Příjem z nemovitosti se obvykle daní podle pravidel země, kde nemovitost leží. Země daňové rezidence majitele přitom může zahraniční příjem posuzovat podle vlastních pravidel. Tady už je důležité sledovat národní legislativu a to, zda mezi konkrétními zeměmi existuje smlouva o zamezení dvojímu zdanění.
Otázku:
„Jaká je v této zemi daň z nemovitosti?“
proto vždy doplňuji druhou:
„A kde je majitel daňovým rezidentem?“
Bez toho může být obraz neúplný.
Nezapomínejme na prodej
Ráda přemýšlím o výstupu z investice ještě předtím, než do ní vstoupím.
Pokud nemovitost za pět nebo deset let vzroste na ceně a majitel se ji rozhodne prodat, může vzniknout daň z kapitálového zisku. Pravidla závisí na zemi, době držby, statusu nemovitosti i samotného majitele.
Růst ceny o 30 % proto ještě neznamená, že investor získal 30 % zisku. Z výsledku mohou odejít náklady na prodej, provize a daně.
Zajímá mě to, co zůstane po transakci, ne jen rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou.
Zemi nevybírám jen podle nízké daně
Nulová nebo nízká sazba vypadá lákavě. Sama o sobě ale z investice dobrou investici neudělá.
Můžete ušetřit na dani a koupit nemovitost na slabém trhu s nízkou poptávkou a špatnou likviditou. Nebo můžete zaplatit vyšší daně a získat silnou lokalitu, stabilní pronájem a srozumitelný trh pro další prodej.
Totéž platí pro výběr samotného aktiva. Nemovitosti, fyzické zlato a další drahé kovy spolu nemusí soupeřit — každý nástroj může mít ve struktuře kapitálu vlastní úkol. Proč se na zlato, stříbro, platinu a palladium dívám právě z tohoto pohledu, jsem popsala v článku „Fyzické drahé kovy: proč jsou potřeba k uchování kapitálu“.
Výběr investiční nemovitosti proto nezačínám otázkou:
„Kde jsou nejnižší daně?“
Důležitější je pro mě něco jiného:
Co investorovi zůstane po všech nákladech a daních — a odpovídá tento výsledek riziku, které podstupuje?
Co chci vědět před nákupem
Před transakcí potřebuji jasné odpovědi na několik otázek:
- Kolik činí celkové náklady vstupu?
- Jaké náklady vzniknou během držby?
- Jak se daní příjem z pronájmu?
- Hraje roli daňová rezidence majitele?
- Co se stane s daněmi při prodeji?
- A kolik nakonec investorovi zůstane?
Konkrétní sazby je potřeba ověřit pro zvolenou zemi a konkrétního investora společně s daňovým odborníkem.
Mým úkolem při investiční analýze je vidět tyto náklady předem a nestavět model na číslech, která ve skutečnosti nebudou.
Nakonec nepočítám nemovitost, ale výsledek
Dobrá investiční volba pro mě nezačíná otázkou:
„Co teď koupit?“
Ale jinou:
Jaký úkol má tento kapitál splnit — a které aktivum to zvládne rozumněji?
Pokud je vám takový způsob uvažování o investicích blízký, myslím, že si na konzultaci budeme mít o čem povídat. Bez nutnosti vybírat si předem zemi nebo konkrétní nemovitost. Někdy je užitečnější v klidu si nejdřív probrat samotný úkol kapitálu.
Nejdřív strategie. Potom aktivum.
