Цена недвижимости — это ещё не стоимость инвестиции.
Объект может стоить €150 000, показывать хорошую прогнозную доходность и выглядеть очень убедительно в презентации. Но прежде чем оценивать результат, я хочу понять, сколько инвестор заплатит на входе, во время владения и при выходе из объекта.
Как я уже рассказывала в статье «Недвижимость у моря для инвестиций: как выбрать объект с потенциалом роста и дохода», при выборе объекта важно смотреть не только на локацию и обещанную доходность, но и на цену входа, реальный спрос, управление и возможность выйти из инвестиции.
Здесь сделаем следующий шаг — посчитаем то, что часто остаётся за рамками презентации: налоги и сопутствующие расходы.
Цена объекта — только первая цифра
При покупке зарубежной недвижимости кроме самой стоимости объекта могут появиться дополнительные расходы: налог или сбор при покупке, регистрационные и нотариальные расходы, юридическое сопровождение, банковские расходы, мебель и комплектация, обслуживание и управление недвижимостью.
Набор этих расходов зависит от страны и самого проекта.
Поэтому две квартиры с одинаковой ценой €150 000 в разных странах могут потребовать разный капитал на входе. Сравнивать их только по цене в прайс-листе неправильно.
Мне важно знать, сколько денег инвестор реально вложит до того момента, когда объект начнёт работать.
Налоги появляются не только при покупке
У недвижимости есть свой жизненный цикл:
Купили → владеем → сдаём → продаём.
И на каждом этапе могут возникать свои налоговые обязательства. В зависимости от страны это могут быть налоги и сборы при покупке, ежегодные платежи за владение недвижимостью, налог с дохода от аренды и налог на прирост капитала при продаже.
Поэтому вопрос «Какой налог при покупке?» для инвестора слишком узкий. Я бы спрашивала иначе:
Какова налоговая и расходная нагрузка за весь период владения объектом?
Именно она влияет на итоговый результат.
Доходность до налогов и после — не одно и то же
Представим объект с привлекательной арендной моделью. Мы посчитали загрузку, управление, обслуживание и другие расходы и получили ожидаемый доход собственника. Но если инвестор должен платить налог с дохода от аренды, его тоже нужно включить в расчёт.
И только после этого становится понятно, что действительно остаётся владельцу.
Поэтому иногда объект с заявленными 10% может оказаться менее интересным, чем другой с заявленными 8%. У второго просто может быть более здоровая экономика после всех расходов и обязательных платежей.
Для меня важна не самая красивая цифра в презентации, а реальный результат инвестора.
Где находится объект — только половина вопроса
При зарубежных инвестициях появляется ещё один уровень — налоговое резидентство владельца. Недвижимость находится в одной стране, а инвестор может быть налоговым резидентом другой.
Доход от недвижимости обычно облагается по правилам страны, где находится объект. При этом страна налогового резидентства владельца может учитывать иностранный доход по своим правилам. Здесь уже важно смотреть национальное законодательство и наличие соглашения об избежании двойного налогообложения между конкретными странами.
Поэтому вопрос:
«Какой налог на недвижимость в этой стране?»
я всегда дополняю вторым:
«А где налоговый резидент собственник?»
Без этого картина может быть неполной.
Не забываем о продаже
Я люблю думать о выходе из инвестиции ещё до того, как в неё вошли.
Если через пять или десять лет объект вырос в цене и собственник решил его продать, может возникнуть налог на прирост капитала. Правила зависят от страны, срока владения, статуса объекта и самого владельца.
Поэтому рост цены на 30% ещё не означает, что инвестор получил 30% прибыли. Из результата могут уйти расходы на продажу, комиссии и налоги.
Меня интересует то, что останется после сделки, а не только разница между ценой покупки и ценой продажи.
Я не выбираю страну только по низкому налогу
Нулевая или низкая ставка выглядит привлекательно. Но сама по себе она не делает инвестицию хорошей.
Можно сэкономить на налоге и купить объект на слабом рынке с низким спросом и плохой ликвидностью. А можно заплатить больше налогов, но получить сильную локацию, устойчивую аренду и понятный рынок перепродажи.
То же самое относится и к выбору самого актива. Недвижимость, физическое золото и другие драгоценные металлы не обязаны конкурировать между собой — у каждого инструмента может быть своя задача в структуре капитала. Почему я смотрю на золото, серебро, платину и палладий именно с этой позиции, я рассказывала в статье «Физические драгоценные металлы: зачем они нужны для сохранения капитала».
Поэтому я не начинаю подбор инвестиционной недвижимости с вопроса:
«Где самые низкие налоги?»
Для меня важнее другое:
Что останется инвестору после всех расходов и налогов — и соответствует ли этот результат риску, который он принимает?
Что я хочу знать до покупки
Перед сделкой мне нужны ясные ответы на несколько вопросов:
- Сколько составляет полная стоимость входа?
- Какие расходы будут во время владения?
- Как облагается доход от аренды?
- Имеет ли значение налоговое резидентство собственника?
- Что произойдёт с налогами при продаже?
- И сколько в итоге останется инвестору?
Конкретные ставки нужно проверять для выбранной страны и конкретного инвестора вместе с профильным налоговым специалистом.
Моя задача при инвестиционном анализе — увидеть эти расходы заранее и не строить модель на цифрах, которых в реальности не будет.
В конечном итоге я считаю не объект, а результат
Для меня хороший инвестиционный выбор начинается не с вопроса:
«Что сейчас купить?»
А с другого:
Какую задачу должен решить этот капитал — и какой актив сделает это разумнее?
Если вам близок такой ход мыслей при выборе инвестиций, думаю, нам будет о чём поговорить на консультации. Без необходимости заранее выбирать страну или конкретный объект. Иногда полезнее сначала спокойно разобрать саму задачу капитала.
Сначала стратегия. Потом актив.
